城市更新或成为“十五五”城市发展重要抓手，对更新工作予以全方面支持

10月20日至23日，党的二十届四中全会在北京召开。会议审议《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，为未来五年中国发展擘画蓝图。
日前，《人民日报》连续推出8篇习近平经济思想指引下的中国经济专论系列“钟才文”文章，围绕“经济形势怎么看、经济工作怎么干”深入系统阐述中国经济长期稳定发展的内在逻辑，以及中国发展之于世界的机遇性和确定性，传递出稳预期、强信心、促发展的强烈信号。
政策回顾：
今年以来中央多次会议强调城市更新
随着我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展也从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，城市更新重要性显著提升。尤其是今年以来，城市更新多次被中央会议及文件提及。
5月15日，中共中央办公厅国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出八项主要任务，包括:加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进者旧街区、老旧广区城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化。
5月20日，介绍《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况发布会，住建部强调推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设是城市更新工作的重点，并指出需要建立健全适应城市更新的实施机制。财政部、金融监管总局、发改委:相继表态要加大资金支持城市更新项目贷款管理办法即将出台。数
7月15日，中央城市工作会议，强调城市工作要以推进城市更新为重要抓手，在重点任务中也指出要高质量开展城市更新。
7月30日，中央政治局会议，强调落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。
8月29日，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，细阐述推动城市高质量发展的工作内容。
而在10月11日，国新办举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会”上，住建部介绍了十九届五中全会以来，通过出政策、明底线，推试点、抓项目，城市更新取得的成效。
其中，《中国经济转型升级蕴含重大机遇（习近平经济思想指引下的中国经济专论）》一文指出：
💥 传统和新型基础设施建设蕴含重大机遇。中国幅员辽阔，区域协调发展对基础设施建设需求巨大。中西部地区铁路、公路等密度仍远低于东部沿海地区，传统基础设施建设和改造仍然能够产生长期经济社会综合效益；城际铁路和跨江、跨海桥梁等区域间通道建设，对改善交通物流效率、提升区域经济发展水平的作用明显，这方面投资需求还很大。中国在算力网络、移动通信、智慧城市等新型基础设施领域保持快速增长，将为全球创造广阔市场空间。
💥 新型城镇化和城市更新蕴含重大机遇。中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，速度虽有所放缓但内涵更加丰富。中国将提高城镇化质量和水平、完善空间布局、加快城市群和都市圈发展、建设现代化人民城市；还将持续推进城市更新，对城中村、老旧小区等进行改造提升，加强防洪排涝抗灾基础设施、城市地下管网和综合管廊等建设。满足人民对城市美好生活的需要，将带来巨大投资机会。
发展现状：
城市更新逐渐步入快车道
随着我国城镇化持续推进，城市发展已从早期“大拆大建”的粗放模式，迈入以存量空间提质增效为核心的高质量发展阶段。在此背景下，开展城市更新正成为城市高质量发展的重要途径。
1从投资规模来看
2025.10.23
“十四五”期间城市更新完成投资约15万亿元，成为稳投资的重要力量。根据住建部披露数据：
2021年全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元；
2022年全国共实施6.5万个城市更新项目，总投资达5.8万亿元；
2023年全国实施各类城市更新项目约6.6万个、完成投资约2.6万亿元；
2024年全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。
2025年城市更新作为扩大内需重要抓手，预计投资有望保持较大规模。
2从投资领域来看
2025.10.23
城镇老旧小区改造、城中村改造及地下管网改造等是城市更新重要内容。10月11日，国新办举行“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会，介绍“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就。
会上倪虹部长介绍，“十四五”期间，全国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众。
全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人；加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个；更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里；打造“口袋公园”1.8万多个、城市绿道2.5万公里，以“小切口”改善“大民生”。
在回答记者问时，秦海翔副部长提到，“十四五”时期，我国共实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套；启动城市危旧房改造17.5万套（间）；改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个。
2024年10月，住建部提出将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。同时，多地明确要减少回迁房实物安置占比，更多采用货币化或房票安置政策。
同年11月，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，提出扩大城中村改造政策支持范围（扩围至近300个地级及以上城市），推进城中村改造货币化安置，将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。
而专项债对该工作展开也发挥积极作用，2024年以来，中央明确允许把城中村改造纳入地方政府专项债券的支持范围，如广州、武汉、成都、西安、郑州等地将“专项债+货币化/房票安置”结合操作，对当地楼市均产生一定积极效果。
根据监测，2025年1-9月，全国已经发行的新增地方专项债中，保障性安居工程、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造、棚户区改造、土地储备等房地产相关的专项债发行约6400亿元，同比增长89%，其中，城镇老旧小区改造、棚户区改造专项债分别为632亿元、1302亿元，涉及城中村改造的专项债发行816亿元，同比增长1.4倍。
从地方实践来看，今年以来多地已经落地城市更新相关实施文件，如深圳、上海等，部分城市也探索老旧住房自主更新，通过政策优化奖励，鼓励小区房屋产权所有人参与开展自主更新，加速推进老旧小区项目更新。预计未来居民自主更新、原拆原建等模式有望在更多城市推广，老旧小区改造仍有较大空间。
“十五五”城市更新行动有望全面铺开
中央城市工作会议部署了七方面重点任务，包含：
1.着力优化现代化城市体系；
2.着力建设富有活力的创新城市；
3.着力建设舒适便利的宜居城市；
4.着力建设绿色低碳的美丽城市；
5.着力建设安全可靠的韧性城市；
6.着力建设崇德向善的文明城市；
7.着力建设便捷高效的智慧城市。
在着力建设舒适便利的宜居城市方面，明确要求“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。
对于此次提出的“危旧房改造”，多名受访业界人士表示，这表明当前“城市更新”所带来的市场红利将不同于棚改时期，更不意味着“棚改再来”。此外，根据国家统计局数据，过去十年，我国城镇化率已从2014年的54.77%迅速增长到2024年的67%。
因此，在存量发展时期，城市建设仍需进一步破除传统的地产开发思维。
“‘城市更新’写入会议内容，并非简单复制棚改的短期刺激模式。”据估算，全国城镇现有房屋662亿平方米、市政管网360万公里，更新改造需求巨大，中央和地方年投资超5万亿元，可以激活家具家电消费、技术交易市场发展。
2025年预计市场规模突破8.6万亿元，2030年有望达10万亿级。
今年以来，为推动房地产市场的供给侧结构性改革并提振短期楼市，住建部等有关部委已多次强调，扎实有力推进“好房子”建设，大力推动城市更新。根据中办、国办5月下旬发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》（下称《意见》），在城中村等更新改造中，不搞大拆大建，将“好房子”纳入“城市更新”机制。该意见还强调，在规划、土地、财政、金融等方面对更新工作予以全方面支持。

（文章来源于地下管网）